Кадастровая стоимость — это стоимость объекта недвижимости или земельного участка, установленная на основании государственной кадастровой оценки. Чаще всего она используется как налоговая база для расчёта налогов на вашу собственность.

Зачем она нужна?
Информация о кадастровой стоимости необходима для определения налогов на недвижимое имущество и земельные участки, арендной платы, оформления кредитов, приватизации и продажи недвижимости.
Собственники и инвесторы должны знать точную цифру для планирования финансовых операций.

Сервис для уточнения кадастровой стоимости
Данные о результатах проведения государственной оценки хранятся в Росреестре, на их сервисах вы можете узнать актуальную информацию по вашему объекту.
Портал пространственных данных Национальная система пространственных данных

В России процесс оценки и пересмотра кадастровой стоимости регулируется Федеральным законом №237-ФЗ от 03.07.2016 "О государственной кадастровой оценке", который закрепляет порядок проведения государственной оценки и особенности её изменения.

Зачем это нужно
Согласно действующему законодательству именно кадастровая стоимость является основной для расчета налога на недвижимое имущество. Для того, чтобы налог рассчитывался справедливо, требуется регулярная актуализация данных.
Процедура проводится по решению региональных властей в отношении всех объектов недвижимости на территории субъекта РФ. Очередная ГКО проводится через 4 года после последней ГКО или через 2 года в городах федерального значения.
Очередная оценка проводиться за один год до вступления новой кадастровой стоимости в силу.

Пример:
Последняя ГКО по земельным участкам проводилась в 2022 году, после, в этом же году, публикуются предварительные результаты оценки, чтобы граждане могли с ним ознакомиться и высказать свои замечания.Новая кадастровая стоимость по земле действует с 2023 года. Следующая оценка будет проходить в 2026 году и новые результаты вступят в силу с 2027 года.То есть, налог будет приходить по новой кадастровой стоимости в 2023, 24, 25 и 26 годах.

Даты проведения оценки в России

Оценка всех зданий, помещений, сооружений, объектов незавершённого строительства, машино-мест, также учтённых в Едином государственном реестре недвижимости:

2018 — год проведения оценки.
2019 — вступление в силу новой кадастровой стоимости.
2020 — внеочередная ГКО(по некоторым регионам).
2021 — вступление в силу новой кадастровой стоимости(по некоторым регионам).
2023 — год проведения последней ГКО.
2024 — вступление в силу новой кадастровой стоимости.
2027 — год проведения предстоящей ГКО.
2028 — вступление в силу новой кадастровой стоимости.

Формула простая. Расчёт налога Вам достаточно знать школьную математику.
КС * ставку налога = налог за 1 год.

Откуда брать правильные значения
Чтобы понять какая кадастровая стоимость, вам потребуется внести кадастровый номер объекта в сервисе Росреестра.
Ставка налога зависит от нескольких факторов:

• Вид разрешенного использования и назначение.
• Кто является собственником: юр. лицо или физ. лицо(ИП).
• Включен ли объект в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, определяемый в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 Налогового кодекса РФ.
• (По таким объектам чаще всего самая высокая налоговая ставка, перечень на каждый регион индивидуален). Посмотреть ставку налога можно на сайте налоговой в справочной информации по ставкам налогов.
• Индивидуальные льготы, которые вы также можете найти в справочной информации налоговой.

Важно понимать, что юр. лица и физ. лица(ИП) платят налог по-разному.

Юридические лица платят авансовыми платежами, то есть бухгалтера организаций заранее высчитывают налог и отправляют его ежеквартально.

Пример:
245 241 рубль — налог на здание с 2024 года, делим его на 4 квартала, сумма получается 61 310 рублей — ежеквартальная плата по налогу в действующем налоговом периоде.

Физические лица платят налог за предыдущий налоговый период. То есть вы оплачиваете налог в следующем году.

Пример:
245 241 рубль — налог за здание с 2024 года, полный платеж налога по этому зданию за 2024 год нужно внести в конце.

Исходя из вышеперечисленного у нас появляются факторы на которые мы можем влиять для снижения налога.

Кадастровая стоимость

Первое, что мы можем сделать, — это снизить кадастровую стоимость объекта.
В федеральном законе N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" есть статья 22.1 "Установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости", которая законным способом помогает приравнять кадастровую стоимость и рыночную.

• Для этого нужно заказать отчёт о рыночной стоимости у квалифицированного оценщика недвижимого имущества. Который рассчитает реальную стоимость вашего объекта. Стоимость такого отчёта может составлять от 30 000 рублей
• После составления отчёта вы подаёте пакет документов в первую инстанцию, уточнить по своему региону можно запросом в интернет.
• Если же Вам отказывают в первой инстанции будьте готовы к суду и судебной экспертизе.
• Если отчёт составлен правильно, то вы получите положительное решение либо 1-й, либо 2-й инстанции.

Есть оценочные компании которые готовы делать работу под ключ, в среднем цена за один объект варьируется от 50 000 до 100 000 рублей.Важно выбирать контрагента, который предоставляет гарантии на свои услуги, например возврат авансовой части в случае нереализации проекта.

Исправление технической ошибки
Во время проведения ГКО, по вашему объекту были недостаточные или неверные данные для оценки стоимости, если эти данные завысили вашу КС, то есть возможность подать заявление и предоставить доказательства того, что что Ваш объект посчитан неправильно, в этом случае есть возможность правильного пересчёта.
Лучше также обратиться к эксперту, чтобы он мог сверить данные вашего здания и данные проводимые в ходе ГКО.

Подача замечаний в период публикации предварительных данных
Когда публикуются предварительные данные ГКО, есть возможность подать замечания. Это похоже на исправление технической ошибки. Только здесь есть возможность учитывать не только характеристики здания, а также сам метод оценки. Квалифицированный оценщик может помочь в этом.

Второй фактор, на который мы можем влиять, — это налоговая ставка. Как мы помним, она может варьироваться от нескольких факторов.

Вид разрешенного использования объекта и назначение
В некоторых случаях объекты используется не по назначению в документации, это можно использовать, чтобы менять его — это может влиять как на саму кадастровую стоимость, так и на налоговую ставку. Для уточнения возможности такого метода стоит обратиться к юристу или оценочную компанию.

Включение/исключение из перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость
Для снижения налоговой ставки можно исключить объект из перечня. Для этого необходимо:
1. В здании было меньше 20% офисно-торговых и бытовых помещений. То есть, если у Вас большую часть здания занимает склад или производство, но вас внесли в перечень, то есть возможность это исправить и уменьшить налог;
2) Вид разрешенного использования земли не предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания;
Если эти правила соблюдены, то вы можете рассчитывать на возможность исключения.
Для этого лучше обратиться к юристам или в оценочную компанию, занимающуюся оптимизацией налогов.

Для уточнения возможности исключения ваших объектов из перечня, в нашей компании, Вы можете отправить кадастровые номера зданий, технические паспорта и выписки ЕГРН земли на почту: sks@pcfko.ru - это бесплатно. Или по телефону +7 920 061-00-40 Сергей.

Собственник
Нужно не забывать, что юр. лица и физ. лица платят по-разному, именно поэтому один из вариантов оптимизации — это передача объекта в собственность другому лицу.

Льготы
Если вы пенсионер, участник боевых действий и т. п., стоит актуализировать вопрос ваших льгот, которые распространяются на Вас и ваше имущество, уточнить это можно узнать на справочной информации о ставках и льготах онлайн.