|
Наши исследования
Метрологические проблемы оценки имущества.
Лейфер Л. А. Тезисы доклада
Значения рыночной стоимости имущества, полученные в результате оценки различными оценщиками, могут существенно различаться между собой. Это связано с тем, что каждый оценщик имеет свободу в выборе конкретных методов оценки, он использует собственные статистические данные и, кроме того, сама процедура оценки допускает значительную субъективную компоненту. Это приводит к тому, что результаты оценки становятся несопоставимыми, а стоимость имущества может занижаться или завышаться в несколько раз. Проблема обеспечения сопоставимости результатов особенно остро стоит в России, поскольку у нас до сих пор отсутствуют Государственные стандарты, регламентирующие методы оценки; отсутствуют структуры, которые бы проводили систематический мониторинг рынка и расчеты интегральных параметров, необходимых для оценочной деятельности; а чрезмерное увлечение экспертными (а чаще просто субъективными) оценками позволяет оценщикам компенсировать отсутствие необходимой, но дорогой информации.
В докладе обсуждаются метрологические аспекты данной проблемы. Предлагаемый подход опирается на идеи и методологию современной метрологии.[1,2] В качестве основной характеристики точности оценки имущества предлагается использовать воспроизводимость (reproducability) результатов оценки, полученных профессиональными оценщиками при условии выполнения единых требований к оценке. Воспроизводимость характеризует близость значений стоимости, полученных различными оценщиками, когда они оценивают один и тот же объект в соответствии с одним и тем же заданием. количественной мерой воспроизводимости может служить стандартное отклонение, определенное на множестве различных оценок, или интервал, в который с заданной вероятностью попадут результаты оценки, выполненной отдельными оценщиками.
Хорошая воспроизводимость является необходимым условием для доверия методу оценки, но не является достаточным. В докладе обсуждается другой подход, основанный на понятии "неопределенность результата"[2]. В соответствии с таким подходом предложенное оценщиком значение стоимости является некоторым приближением "реальной" рыночной стоимости. В качестве меры доверия определенной таким образом стоимости используется неопределенность, которая отражает представление оценщика о возможных отклонениях "реальной" стоимости от предложенной им.
|
